核心观点：今年7月各项主要指标（除竣工面积外）环比降幅均超过历史上绝大多数时候的同期水平。房地产市场下行速度时快时慢侧面印证经济运行处于磨底期。虽然7月房地产数据加速下滑可能在预期之内，但是：

1. 经济在底部震荡的时间越长，政策刺激需求的弹性将会很低。钢铁行业进入被动去库存的时间可能会延迟。商品需求和价格可能会被长期压制，难以形成趋势性反弹。2. 新开工面积环比降幅较大反映房企预期悲观。这也将继续压制相关商品的需求。3. 房企暴雷的消息还会传出，不时扰动市场情绪。

8月对于房地产市场能否企稳非常关键。当此之时，多措并举减缓房地产市场下行速度（近期降准的可能性仍然较大）。此外，避免郑州二手房价格暴跌的现象蔓延，杜绝类似荷兰“郁金花泡沫”被戳破的事件出现。

(资料图片仅供参考)

7月的房地产数据表明，5-6月房地产下行速度放缓的趋势被打断，下行速度再次加快。虽然从销售、新开工、施工和房地产投资等当月同比数据来看，同比降幅均有所收窄，但7月本就是季节性走弱的时期，同时去年7月各项指标均有低基数特征，因此我们从环比的角度分析可能更接近房地产市场运行的真实情况。（此外，即使分析房地产投资同比数据，虑到PPI通缩，除去价格因素之后，房地产投资当月同比回升幅度也将会收窄。）

根据我们过去多次提到的“环比方法论”，今年7月各项主要指标（除竣工面积外）环比降幅均超过历史上绝大多数时候的同期水平（2022年7月除外，当年6月上海疫情解封后房地产市场出现报复性的反弹，7月后加速下行）。

其实，在一定程度上7月房地产各主要指标的环比跌幅较大是在预期之内。以房地产销售数据说明。一方面，7月环比跌幅较大是“惯例”。疫情之后，房地产市场开始快速下行的元年是2021年。自当年始，销售环比跌幅“稳稳”地站上40%以上的水平（现值约为-46%）。在疫情爆发之前，7月环比跌幅大多在30%以上。另一方面，今年6月份存在“高基数”因素。如果将近10年的6月环比增速对比，可以发现今年6月商品房销售环比增速超过绝大部分同期水平。在当前房地产市场继续下行阶段，在经过一段减速下行时期后，若无强政策刺激，房地产再次加速下行的可能性是很大的。

虽然7月房地产数据加速下滑可能在预期之内，但有几个方面是值得注意的：

1. 不能托住房地产下行速度会拖长经济磨底时间。房地产是周期之母，房地产销售既是房地产的先行指标，也是经济周期的前瞻指标。虽然7月销售环比降幅较大有季节性特征，但是来之不易的5-6月下行趋势放缓被打断，房地产下行速度未能托住。此前我们在多篇文章指出，从前瞻指标金融周期和同步滞后指标库存周期等角度来看，三季度是经济磨底的时期。如此变幻的房地产销售无疑会拉长经济磨底时间宽度，经济在底部震荡的时间拖长。市场树立持续乐观的信心的难度将会很大，换言之，政策刺激需求的弹性将会很低。商品需求和价格可能会被长期压制，难以形成趋势性反弹。

2. 新开工面积环比降幅较大反映房企预期悲观。新开工环比降幅超过历史同期大多数时期。虽然这受到前期房企拿地积极性影响，但在“三只箭”射出大半年后，新开工如此表现折射的是房企消极的心态。这也将继续压制相关商品的需求。

3. 房企现金流问题可能继续加剧。我们在6月和7月均指出，“房企资金问题可能再次凸显（不排除下半年仍有房企暴雷）”。现在某些头部房企正在成为“恒二”“恒三”。而且，房企开发资金同比增速跌幅仍在高位。居民预期疲弱导致作为房企现金来源主力的“定金及预付款”和“个人按揭”两项同比在去年同期低基数下仍保持较大跌幅。这预示着房企暴雷的消息还会传出，不时扰动市场情绪。

历史经验表明，8月和7月都是房地产销售淡季。8月对于房地产市场能否企稳非常关键。如若不能企稳，市场信心进一步崩塌，传统旺季9月很难显“金色”，市场预期的负反馈将会形成。而从当前8月高频数据来看，新房销售有继续下滑的可能性。当此之时，全面贯彻落实“7.28”重要会议精神，进一步地放宽一线城市限购政策，加快促进量价起升的政策出台。同时，配合流动性宽松政策（近期降准的可能性仍然较大），多措并举减缓房地产市场下行速度。此外，“因城施策”下不搞“一刀切”，避免郑州二手房价格暴跌的现象蔓延，杜绝类似荷兰“郁金花泡沫”被戳破的事件出现。

作者：上海钢联 宏观研究员 李爽 经济学博士

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